Guida ai Mutui Creditplan

è un procedimento economico-contabile avente per oggetto l’estinzione del capitale di credito. In particolare un piano di ammortamento è un programma che consente di rimborsare un capitale richiesto a prestito mediante rate che tengano conto sia della quota dovuta per gli interessi maturati (quota interessi), sia della quota prevista per l’estinzione del capitale (quota capitale).
In particolare esistono quattro tipi di piani di ammortamento:

1. Piano di ammortamento francese: caratterizzato da una rata costante per l’intero periodo di ammortamento, nella quale la quota capitale sarà crescente mentre quella interessi sarà decrescente. 

2. Piano di ammortamento italiano: caratterizzato da una quota capitale costante e da una quota interessi  decrescente, determinando una rata che decresce per lo stesso importo della progressiva riduzione degli interessi corrisposti sul capitale residuo sempre più ridotto.

3. Piano di ammortamento tedesco: concettualmente identico al piano francese, si differenzia da quest’ultimo per il pagamento anticipato degli interessi, cioè all’inizio del periodo per il quale vengono calcolati, quindi si avrà una prima rata di soli interessi che verrà prelevata al momento dell’erogazione del finanziamento e un’ultima rata composta da sola quota capitale.

4. Piano di ammortamento americano: è un piano caratterizzato da due operazioni finanziare, una di finanziamento ed una di investimento. La rata viene suddivisa in due parti: la prima è indirizzata al pagamento degli interessi sul capitale che rimarrà invariato per tutto il periodo del finanziamento, la seconda sarà destinata ad un piano di accumulo retribuito da un determinato tasso di interesse. Alla fine dell’operazione il montante dell’investimento andrà ad estinguere l’intero capitale originario del debito.

è lo strumento sul quale si basano le banche per verificare lo storico creditizio dei richiedenti. Infatti, è possibile effettuare le verifiche su finanziamenti in essere, sul comportamento di rimborso di vecchi finanziamenti, controllare se in passato ci sono stati protesti o eventi pregiudizievoli.

è il periodo di tempo immediatamente successivo alla data di decorrenza della polizza durante il quale le coperture assicurative non sono operanti

con l’introduzione della legge n. 40 del 2 aprile 2007 (legge Bersani), i mutuatari non dovranno più sostenere alcun costo notarile per la cancellazione dell’ipoteca in caso di estinzione di un mutuo. Tale onere sarà sostenuto dalla banca creditrice quando il debito verrà estinto.

è un certificato rilasciato dal comune sul quale sono indicati la residenza, la composizione del nucleo famigliare e lo stato civico del richiedente.
Dato che alcuni comuni non rilasciano certificati anagrafici senza l’apposizione dei bolli, il certificato cumulativo permette di risparmiare su queste spese; intendiamo sottolineare che le banche accettano i certificati anche in carta libera. Non sono invece ammesse le autocertificazioni.

per i mutui con finalità di acquisto, costruzione e ristrutturazione della prima casa, esiste la possibilità di detrarre in sede di dichiarazione dei redditi il 19% (su massimo 4.000 € annui per mutui di acquisto prima casa, massimo 2.582,28€ per mutui di ristrutturazione e costruzione prima casa) degli interessi passivi versati durante l’anno.

il debitore ha facoltà di estinguere totalmente o parzialmente il finanziamento che ha in corso, tenendo presente però che l’estinzione anticipata può essere accompagnata dall’applicazione delle penali di estinzione previste da contratto ad eccezione di quei mutui che rientrano nelle agevolazioni (acquisto, ristrutturazione e costruzione prima casa) imposte dal “Decreto Bersani” (convertito nella Legge n° 40 del 2 aprile 2007).

è l’indice che viene utilizzato come parametro di riferimento per il calcolo dei tassi fissi al quale va sommato lo spread applicato dal singolo istituto finanziario: si determina così il tasso fisso per tutta la durata del finanziamento.

è il soggetto che si obbliga nei confronti della banca creditrice garantendo personalmente il mutuo sottoscritto dal mutuatario. Nel caso di insolvenza del mutuatario, il garante è tenuto a provvedere con i propri mezzi al pagamento delle rate del mutuo. Inoltre, gode di diritto di prelazione in caso di vendita forzosa dell’immobile.

(International Bank Account Number), è il codice alfanumerico di 27 caratteri che identifica le utenze bancarie (conti correnti).

lo stato di insolvenza si verifica quando un debitore non paga la rata del finanziamento che ha in essere. In questo caso la banca si può rifare sull’immobile (pignoramento) dato in garanzia per il prestito oppure, se il valore è insufficiente o se vi sono altre vie più agevoli per recuperare il credito, la banca potrà esercitare i suoi diritti anche su altri beni.

è la garanzia reale che i mutuatari concedono alla banca per l’ottenimento del finanziamento e serve a tutelare l’istituto erogante in caso di mancato pagamento delle rate del mutuo. La banca acquisisce un diritto sul bene ipotecato, senza che il debitore ne perda il possesso. L’iscrizione ipotecaria serve a tutelare la banca sia per l’importo del capitale che per l’importo degli interessi maturati e non corrisposti dal debitore (in genere l’iscrizione ipotecaria è pari al 200% dell’importo di mutuo anche se alcune banche possono richiedere il 150% o addirittura il 300%). Il valore dell’iscrizione ipotecaria può avere un effetto rilevante sul costo notarile: infatti, la somma da corrispondere al notaio è determinata in base ad un piano tariffario a scaglioni basato sul valore dell’iscrizione ipotecaria.

è l’indice, espresso in termini percentuali su base annua, che rappresenta il reale costo complessivo del mutuo. Nel calcolo dell’ isc, oltre agli interessi, vengono conteggiati anche i costi iniziali dell’operazione (istruttoria e perizia) , le spese periodiche mensili (spese incasso rata o rid) e gli oneri assicurativi.

è la fase in cui gli organi deliberanti della banca esprimono un giudizio sulla fattibilità dell’operazione valutando il profilo di rischio creditizio dei richiedenti. Se l’esito è positivo, si procede con l’incarico della perizia. Se l’esito è negativo ci si confronta con il consulente personale per decidere se tentare una nuova istruttoria (fornendo approfondimenti ed eventuali integrazioni di documenti per rafforzare la pratica) o se rinunciare.

è il rapporto, espresso in percentuale, tra l’importo di mutuo richiesto e il valore dell’immobile posto in garanzia. In genere questo rapporto non deve superare l’80% per i mutui di acquisto (anche se alcune banche accettano di finanziare anche il 100% di LTV) e il 50% per i mutui di liquidità. Alcune banche offrono condizioni agevolate in presenza di LTV più bassi (generalmente al di sotto del 60% per i mutui di acquisto).

è il soggetto che sottoscrive il mutuo e che si impegna a restituire la somma ricevuta dalla banca secondo le modalità previste dal contratto di mutuo stesso.

è la relazione stilata da un tecnico accreditato presso la banca con la quale viene stabilito il valore dell’immobile oggetto di ipoteca. Il valore di perizia deve essere tale da non superare l’ LTV (Loan To Value ovvero il rapporto tra l’importo del mutuo e il valore dell’immobile) previsto dall’istituto di credito per la finalità del mutuo scelto.

è il periodo (può durare fino a 5 anni) che trascorre tra il giorno in cui viene stipulato il mutuo e il primo giorno in cui inizia l’ammortamento del mutuo. La durata del preammortamento finanziario viene stabilita nel contratto di mutuo. Durante questo periodo, i mutuatari corrisponderanno alla banca una rata di soli interessi calcolata al tasso del mutuo; il capitale residuo del mutuo resterà invariato fino all’inizio dell’ammortamento.

in caso di erogazione non contestuale e in attesa del consolidamento dell’ipoteca, alcune banche concedono ai mutuatari la possibilità di usufruire di un pre-finanziamento per poter saldare il venditore (o il creditore, in caso di estinzione altri mutui) contestualmente alla stipula dal notaio.

è una polizza che permette all’assicurato e alla propria famiglia di avere un sostegno economico permanente, o un importo liquidato a seguito di inabilità permanente, inabilità temporanea e ricovero ospedaliero causato da infortunio.

è una polizza che prevede il pagamento di una determinata somma al beneficiario (persona fisica o se legata ad un mutuo alla banca erogante) in caso di morte dell’assicurato nel periodo contrattuale. Ne esistono di due tipi: a “Capitale costante” e a “Capitale Decrescente” (la tipologia a capitale decrescente è più economica in quanto col passare del tempo assicura capitale a scalare).

è il prezzo di acquisto dell’immobile che viene inserito nell’atto di compravendita. In caso di acquisto soggetto a iva, è il valore sul quale calcolare l’iva da versare al venditore.

è la somma periodica che il debitore versa al finanziatore per rimborsare il prestito erogato. L’importo della rata è determinato dalla somma della Quota Capitale, che rappresenta la quota destinata al rimborso del capitale ricevuto in prestito, e della Quota Interessi, che rappresenta la quota destinata al pagamento degli interessi maturati sul capitale residuo.

alcuni istituti di credito richiedono di verificare prima della stipula che i mutuatari abbiano le disponibilità economiche per poter saldare la differenza tra il mutuo richiesto e il prezzo della casa.
Il saldo prezzo è dimostrabile esibendo, per esempio, le copie degli assegni già versati come acconto, oppure la liquidità sul conto corrente bancario.

è un importo fissato dall’istituto di credito come soglia minima di sussistenza al di sotto della quale non è possibile richiedere un mutuo. Il reddito familiare al netto dei debiti (compreso l’impegno del mutuo richiesto) non può scendere al di sotto del livello stabilito.

è l’indice, espresso in termini percentuali su base annua, che rappresenta il reale costo complessivo del finanziamento. Nel calcolo del taeg, oltre agli interessi, vengono conteggiati anche i costi iniziali del finanziamento (istruttoria) , le spese periodiche mensili (spese incasso rata o rid) e gli oneri assicurativi.

è l’indice, espresso in termini percentuali su base annua che viene utilizzato per la determinazione dei tassi d’usura. Gli intermediari comunicano alla Banca Centrale i tassi applicati per le operazioni finanziare simili effettuate e, attraverso operazioni statistico-matematiche, vengono determinati i tassi di usura per ciascuna classe di finanziamento.

mutuo finalizzato ad ottenere la liquidità necessaria a sostenere gli oneri della ristrutturazione/costruzione di un bene immobile ad uso residenziale, commerciale o promiscuo. è previsto in 2 soluzioni: a S.A.L. (Stato Avanzamento Lavori) o Unica soluzione.

mutuo finalizzato all’estinzione di un mutuo precedentemente contratto. Il nuovo mutuo può, per importo, durata e condizioni economiche applicate, essere diverso da quello sostituito. Oltre all’importo residuo del mutuo da sostituire è possibile richiedere liquidità aggiuntiva entro il massimo dell’80% di LTV.

mutuo che ha come obiettivo quello di soddisfare le esigenze di liquidità del cliente. In genere le banche richiedono la motivazione

è un mutuo caratterizzato dalla variabilità del tasso di interesse con scadenza mensile, trimestrale, o semestrale a seconda del parametro di riferimento stabilito contrattualmente (Euribor 1/3/6 mesi)

è caratterizzato da un tasso iniziale fisso o variabile, a seconda di quello stabilito contrattualmente, e, in concomitanza di determinate scadenze, si ha la possibilità di passare da un regime di tasso all’altro a propria discrezione con una semplice richiesta tramite raccomandata.

è un mutuo a tasso variabile per il quale viene fissato un tasso di interesse massimo oltre al quale il tasso non può aumentare. Permette ai mutuatari di approfittare dei vantaggi del mutuo a tasso variabile, proteggendoli da eventuali aumenti consistenti.

è un mutuo a tasso variabile la cui rata però rimane costante per dodici mesi, il parametro di riferimento per il calcolo della rata è l’Euribor di periodo stabilito dalla banca, che viene monitorato per gli undici mesi precedenti, calcolata la media e, con l’aggiunta dello spread stabilito, determinato il tasso applicato per l’anno successivo. L’eventuale aumento o riduzione della rata non potrà superare di una % stabilita l’importo della rata pagata precedentemente. A differenza del mutuo a rata costante, è che la durata non può allungarsi oltre i 5 anni.

è un mutuo caratterizzato da rate con importo crescente per tutta la durata del mutuo. In relazione ad un mutuo a rata costante, il mutuo a rata crescente presenterà delle rate più basse nel periodo iniziale, mentre saranno più alte nel periodo finale. L’incidenza minore nella rata della quota capitale nel periodo iniziale del rimborso determina via via un incremento degli interessi pagati sul debito residuo, determinando quindi l’aumento delle rate. 

è un mutuo finalizzato alla ristrutturazione o costruzione di un immobile. L’erogazione non avviene interamente alla stipula; in base all’avanzamento dei lavori, il perito stabilisce il valore attuale dell’immobile e la banca eroga una parte della somma accordata (tranche), in modo che i mutuatari possano pagare l’impresa che segue i lavori.

Durante il periodo di preammortamento (che in genere può durare massimo 36 mesi), i mutuatari pagheranno rate di solo interessi calcolati al tasso del mutuo solo sul capitale effettivamente erogato (e non sull’importo totale di mutuo). Alla fine dei lavori, inizierà l’ammortamento concordato alla stipula.

tipologia di mutuo a tasso variabile indicizzato al tasso BCE (Banca Centrale Europea) anzichè all’euribor.

è un mutuo caratterizzato dalla presenza di una semplice garanzia di firma e non di una garanzia ipotecaria. Viene concesso per importi modesti e per una durata limitata; il mancato pagamento comporta l’eventuale iscrizione di una ipoteca giudiziale su un bene di proprietà del cliente a discrezione dell’istituto creditore.